Mientras el resto del país ve subir los precios a dos dígitos, una comunidad de 680.000 habitantes los está conteniendo. Merece la pena mirar el experimento entero: el sistema, los resultados y, sobre todo, las objeciones serias.
Los datos primero. Navarra fue en abril la única comunidad de España donde el precio de la vivienda bajó (−3,9 por ciento), y en el arranque del año registró la segunda menor subida del país. En alquiler, la comunidad foral comenzó 2026 con una caída del 7,3 por ciento respecto a su máximo histórico, una de las correcciones más intensas de España.
En un país donde el metro cuadrado marca récords nominales desde 1995, esto es una anomalía estadística. Y las anomalías estadísticas, cuando persisten, dejan de ser ruido y piden explicación.
La explicación corta sería «el tope de precios», y sería falsa por incompleta. Lo que Navarra tiene no es una medida: es un sistema acumulado durante décadas, y conviene inventariarlo porque cada pieza cubre el flanco de otra.
Primera pieza, el parque: 58 931 viviendas protegidas, el 22,7 por ciento de las viviendas principales, la mayor proporción de España, que sigue creciendo: en 2025 Navarra inició 0,8 viviendas protegidas por cada mil habitantes, el doble que Madrid y casi el triple de la media estatal.
Segunda pieza, la máquina: una empresa pública, Nasuvinsa, que promueve, compra vivienda usada mediante tanteo y retracto y gestiona una bolsa de alquiler que ha duplicado su tamaño en diez años.
Tercera pieza, el candado jurídico: la Ley Foral 20/2022 hizo indefinida la calificación de la vivienda protegida —lo que se protege ya no se descalifica ni vuelve al mercado libre— y creó el registro de contratos que hoy permite medir el mercado en tiempo real.
El resultado agregado tiene una cifra que ningún otro territorio español puede exhibir: uno de cada dos inquilinos navarros no paga precio de mercado, porque vive en vivienda pública, en vivienda subvencionada o recibe ayudas al alquiler.
Sobre ese colchón, y solo sobre ese colchón, llegó la intervención. En mayo de 2025 el Gobierno foral declaró zona tensionada a veintiún municipios que concentran el 70 por ciento de su población, y el tope a los nuevos contratos entró en vigor el 30 de julio. Un año después, el registro oficial de contratos arroja el dato central del experimento: los alquileres de las zonas tensionadas acumulan una caída superior al 7 por ciento, hasta una renta media de 778 euros, mientras que fuera de las zonas tensionadas los precios subieron un 3,2 por ciento.
Ese contraste interno es el argumento más sólido a favor del tope: misma comunidad, mismo ciclo económico, mismos tipos de interés; la única variable que cambia es la regulación, y las curvas se separan.
Hasta aquí, el relato favorable. Ahora, las objeciones, porque las hay y son serias. Idealista lee los mismos datos oficiales y subraya lo que la nota de prensa foral no destaca: los contratos firmados cayeron un 16,2 por ciento interanual en el primer trimestre —un 18,1 por ciento en las zonas tensionadas—, y en su propio portal la oferta de alquiler permanente se ha reducido un 39 por ciento en un año mientras los anuncios de temporada crecían un 78 por ciento.
El Gobierno foral responde que en el conjunto de 2025 se firmaron más contratos que en 2024 (4202 frente a 4176) y que la menor rotación es en parte una buena noticia: si el propietario ya no puede subir el precio, prorroga al inquilino que tiene, y cada prórroga es un contrato nuevo que no aparece en la estadística y una familia que no es expulsada.
Ambas lecturas miden cosas distintas —contratos registrados frente a anuncios publicados— y la batalla metodológica sigue abierta. Lo que nadie discute es la fuga: los contratos de temporada han pasado del 5 al 11 por ciento del total en un año, y la propia consejera admite la existencia de contratos ficticios para esquivar la norma. La oposición añade que la valoración oficial es prematura, y en esto no le falta razón: un año de datos es un año de datos.
La respuesta navarra a sus propias grietas es, de nuevo, sistémica: el Parlamento foral acaba de blindar con carácter retroactivo la vivienda protegida de alquiler —2248 viviendas que estaban a punto de perder la protección a los veintiún años ya no podrán venderse nunca, ni siquiera a precio tasado— y ha aprobado regular el alquiler de temporada y de habitaciones, el agujero por el que se escapaba el mercado. Donde el fuego salta la línea, se amplía el perímetro. Es exactamente lo contrario de darse por vencido y exactamente lo contrario de declarar victoria.
¿Y qué dice la ciencia? Menos de lo que ambos bandos citan y algo más interesante que lo que ambos callan.
El Banco de España sostiene que el esfuerzo que soportan los inquilinos justifica la intervención pública, pero desconfía del instrumento: su posición más reciente admite los topes como medida extraordinaria, temporal y delimitada, siempre que vayan unidos a un plan real de incremento del parque; aplicados solos y sin fecha, producen lo contrario de lo que buscan.
La evaluación académica de referencia en España —el estudio de Esade sobre el control catalán de 2020-2021, de García Montalvo, Monràs y Raya— documentó precisamente eso: un descenso agregado de precios de en torno al 5 por ciento concentrado en las viviendas caras, las baratas subiendo hacia el techo del índice y una caída de la oferta cercana al 10 por ciento. Es el arsenal empírico habitual contra los topes, y es honesto citarlo.
Pero tiene una limitación que casi nunca se menciona: aquel control se aplicó sin parque, sin máquina pública y sin candado jpor cientourídico, sobre un mercado desnudo. Ningún estudio ha evaluado todavía un tope operando encima de un parque protegido del 22,7 %, porque ese experimento no existía.
Existe desde el 30 de julio de 2025, se llama Navarra, y la primera evaluación independiente seria —del Banco de España, de la AIReF o de una universidad— está aún por escribirse. Su ausencia es, en sí misma, el dato más elocuente del debate: discutimos con evidencia de otro experimento.
Seamos entonces escrupulosos con lo que Navarra demuestra y lo que no. No demuestra que el control de alquileres funcione: demuestra que un torniquete, aplicado sobre un cuerpo previamente fortalecido durante décadas, contiene la hemorragia mientras la cirugía —el parque, que tarda años— hace su trabajo.
Tampoco demuestra la victoria: los precios navarros de venta crecieron en 2025 varias veces por encima de los salarios, y la fuga a la temporalidad sigue viva. Lo que el laboratorio navarro establece, y no es poco, es la refutación empírica de las dos posiciones dominantes del debate español: contra el liberalismo de manual, prueba que intervenir no destruye el mercado, sino que puede doblar la curva exactamente donde se interviene; contra el intervencionismo de pancarta, prueba que el tope solo se sostiene como pieza menor de un sistema mayor que casi nadie más ha construido.
Uno de cada dos inquilinos fuera del precio de mercado: esa cifra tardó cuarenta años en fabricarse. Quien prometa replicarla con un decreto, miente; quien la use para no empezar, también.
- Segunda entrega de una serie deseis. La próxima: «La jaula y sus criaturas» — cómo el arsenal regulatorio que domó a la banca tras 2008 fabricó, sin querer, a los caseros contra los que hoy se legisla. La serie procede del informe de trabajo «No hay balas de plata, hay armerías cerradas».
