Inventario de una campaña ya en marcha
Hemos dicho que no hay bala de plata, sino un incendio que perimetrar en todos sus frentes. La buena noticia es que la campaña no está por empezar: ya arde, dispersa e incompleta, en al menos siete medidas de 2025 y 2026. Ninguna resuelve el problema. Juntas, apuntan a la salida.
A lo largo de esta serie he defendido que la vivienda no se abate de un disparo, sino que se perimetra como un incendio, trabajando todos los frentes a la vez. Conviene ahora bajar de la doctrina a los hechos y preguntarse si alguien lo está haciendo. La respuesta es que sí, aunque de manera desigual, fragmentaria y sin un mando que lo coordine.
Llamo racimo a ese conjunto de medidas dispersas que han aparecido entre 2025 y 2026 en distintos niveles de la Administración. La imagen no es casual: ninguna uva alimenta por sí sola, pero el racimo entero sostiene. Y cada uva merece juzgarse con la misma vara, o mejor, con cuatro: a qué frente del incendio sirve, qué tamaño tiene frente al problema, si sus efectos son permanentes o caducan, y si es ya realidad o todavía anuncio.
La uva madre: Navarra.
El sistema navarro, que analicé en la segunda entrega, es la primera y más completa: ataca casi todos los frentes a la vez, tiene el mayor parque protegido de España, protección permanente y un año de datos que muestran contención de precios.
Es la prueba de concepto de toda la serie. Su límite es que es foral: demuestra que la campaña funciona, no que sea fácil de replicar.
El dinero y la doctrina: el Plan Estatal 2026-2030.
La pieza de mayor calibre es el nuevo Plan Estatal de Vivienda, dotado con siete mil millones de euros, el triple que el anterior. Pero su relevancia no está en el dinero, sino en tres condiciones que impone y que suponen, en la práctica, exportar el modelo del norte al resto del país. La primera: ni un euro podrá ir a viviendas que en el futuro puedan privatizarse; la protección permanente pasa de excepción foral a requisito para cobrar.
La segunda: se financia hasta el 85 por ciento del coste, en zonas tensionadas, para que las comunidades compren vivienda o ejerzan el tanteo. La tercera, la más silenciosa y la más profunda: obliga a las comunidades a remitir al Ministerio los datos de sus registros de fianzas, creando por fin una radiografía estatal del alquiler en tiempo real.
El Plan es, así, menos un cheque que un mecanismo de homogeneización doctrinal. Su talón de Aquiles es evidente: depende de diecisiete gobiernos, varios de ellos hostiles, para ejecutarse.
El suelo y los plazos: la ley vasca.
El País Vasco, con su Ley 6/2025, ataca el frente que casi nadie legisla: el cuello de botella del suelo y de la tramitación. Crea un procedimiento que deja los terrenos listos para edificar sin los interminables trámites urbanísticos intermedios y constituye una reserva estratégica de suelo, alimentada con las plusvalías urbanísticas, destinada a alquiler protegido.
Es la segunda máquina protegida del país —desde 1983 el País Vasco ha levantado en torno al 30 por ciento de su parque residencial como vivienda protegida— poniéndose a punto para la siguiente década.
El cierre de escapatorias: la ley catalana.
Cataluña aporta la pieza más quirúrgica con su Ley 11/2025, en vigor desde enero de 2026. Es la policía del perímetro: la temporalidad de un contrato deja de depender de su duración y pasa a vincularse a su finalidad real, de modo que ya no basta con etiquetar «temporal» un alquiler para esquivar el tope; y en el alquiler de habitaciones, la suma de las rentas no puede superar la renta máxima de la vivienda entera, cerrando el truco de trocear el piso en cuartos.
Añade inspectores con condición de agentes de la autoridad, un registro de grandes tenedores y la posibilidad de convertir suelo terciario obsoleto en vivienda protegida. Es, exactamente, el dispositivo que amplía el perímetro por donde el fuego saltaba.
El Estado que vuelve a producir: Campamento.
En el capítulo madrileño la nota dominante es el contra modelo, pero hay una excepción que pertenece al racimo: la Operación Campamento —diez mil setecientas viviendas sobre antiguos suelos militares, urbanizadas sin venderse y con protección permanente— demuestra que el Estado central también sabe usar las piezas del norte cuando quiere: suelo público que no se subasta y calificación indefinida.
Su límite es doble: la escala, apenas el 1,5 por ciento del déficit nacional, y el historial, pues es el proyecto más anunciado e incumplido de la democracia. Es una uva de doctrina impecable y fruto lejano.
Las uvas verdes y las de otra viña
El racimo tiene también fruto sin madurar y fruto ajeno. Verde está el real decreto de fiscalidad turística previsto para este verano, que quiere gravar con el IVA general los pisos turísticos para devolverlos al alquiler residencial: buena dirección, pero aún sin aprobar.
Y de otra viña son las políticas de las comunidades que prefieren los avales a la compra y la protección caducable: uvas orientadas a la demanda y a la oferta privada con fecha de caducidad, que precisamente tendrán que adaptarse a la protección permanente si quieren cobrar los fondos estatales. Esa condicionalidad es la que convierte al Plan en algo más que dinero: en un intento de que, por primera vez, la política española de vivienda tenga una dirección común.
¿Qué dibuja el racimo entero cuando uno se aleja para verlo completo? Un dispositivo de extinción a medio desplegar. Navarra y el País Vasco producen parque; Cataluña cierra las escapatorias; el Plan Estatal pone el dinero y, sobre todo, la doctrina y los datos; Campamento devuelve al Estado al oficio de construir.
Cada pieza cubre un frente que las otras dejan descubierto, y ninguna sirve sin las demás: un tope sin parque se desangra en fuga a la temporalidad, un parque sin datos avanza a ciegas, un plan sin ejecución autonómica se queda en el Boletín.
Esa interdependencia es, a la vez, la fuerza y la fragilidad del racimo. Su fuerza, porque demuestra que la campaña multifrente no es una fantasía de ensayo: ya está ocurriendo, es medible y en algún territorio contiene los precios. Su fragilidad, porque depende de que administraciones que no comparten doctrina remen a la vez, y basta con que una suelte el remo para que el conjunto escore.
De modo que la conclusión de esta entrega desmiente, con hechos, la coartada de la que partió toda la serie. Cuando se dice que no hay bala de plata para insinuar que, entonces, poco puede hacerse, como sostuvo el ministro Carlos Cuerpo, se está ignorando que la alternativa a la bala —la campaña paciente y multifrente— no solo existe en teoría, sino que ya arde en la práctica, plantada a trozos por media España.
No falta el arma; faltan las manos que la empuñen a la vez y el mando que las coordine. El racimo está en la cepa. Lo que falta es decidir vendimiarlo entero.
- Entrega de la serie «No hay balas de plata, hay armerías cerradas». El inventario completo de las siete medidas, con sus fichas y todas las fuentes, está en el capítulo correspondiente del informe de trabajo homónimo, disponible en «No hay balas de plata, hay armerías cerradas».
- El autor ha aumentado la serie de seis a ocho capítulos
- Pie de foto: Madrid, Campamento, antiguo Pabellón Muñoz Grandes
