La crisis de la vivienda no es homogénea: es la crisis de una veintena de manchas urbanas rodeadas de un país vacío. Por eso el último frente, el que casi nadie legisla, es un problema de mapa. Y contra un mapa mal repartido no sirve construir más deprisa: hay que redibujarlo.
Continuamos esta serie en el territorio. Las cuatro entregas anteriores han hablado de medidas, de datos, de fondos y de suelo, pero todas daban por supuesto un escenario que conviene por fin cuestionar: que la tensión está donde está y solo cabe aliviarla allí.
¡No es verdad!
La vivienda española no está tensionada en general; lo está en un puñado de ciudades, mientras provincias enteras se despueblan a la vez. Tenemos, al mismo tiempo, la peor crisis de acceso de nuestra historia democrática y millones de metros cuadrados vacíos. Cualquier análisis que no explique esa simultaneidad se queda a medias.
La explicación tiene un nombre físico: gravedad. Madrid funciona como un cuerpo masivo cuya atracción crece con su propia masa. Cada empresa que se instala atrae talento, cada porción de talento atrae más empresas, cada sede atrae servicios, y el bucle se retroalimenta.
Los economistas lo llaman rendimientos crecientes de aglomeración, y no es una conspiración: es la dinámica espontánea del capitalismo del conocimiento. Pero en el caso madrileño esa gravedad espontánea lleva siglos dopada por decisión política.
Un Estado radial que hizo confluir en la capital todas las carreteras nacionales, luego todos los trenes de alta velocidad, el aeropuerto continental, la sede de cada regulador y de cada ministerio.
El efecto capitalidad, que es el PIB de decidir. Y, en la última década, una fiscalidad autonómica deliberadamente diseñada para atraer las bases imponibles del resto del país. Madrid no es solo un ganador del mercado: es el resultado acumulado de tres siglos de política territorial que eligió, una y otra vez, alimentar al mismo astro. La crisis de vivienda de la capital es la factura de esa elección: la gravedad atrae población más deprisa de lo que cualquier plan puede construirle techo.
Aquí hace falta una precisión, porque «vaciar Madrid hacia su entorno» admite dos lecturas y una ya está ocurriendo y es la mala. Madrid ya se derrama: sobre la Sagra toledana, el corredor del Henares, el sur de Segovia y el oeste de Guadalajara crecen coronas dormitorio de gente expulsada por los precios que sigue trabajando, cotizando y consumiendo en la almendra central.
Eso no es descentralización: es metástasis de la misma gravedad, ciudades satélite sin vida económica propia que exportan a sus habitantes cada mañana y agrandan el problema que aparentaban resolver. La explosión que de verdad haría falta es de otra naturaleza: no dispersar dormitorios alrededor del astro, sino encender otros astros.
Que es lo que la palabra policéntrica significa.
Y no es teoría: es lo que está pasando ahora mismo en el mayor plan urbanístico de Europa. Los megadesarrollos del sureste madrileño —más de cincuenta mil viviendas en Valdecarros, veintidós mil en Los Berrocales, diecinueve mil en Los Ahijones— se apilan todos en el borde de la ciudad más tensionada del país, y ninguno en la constelación de ciudades medias que podría descongestionarla.
Es crecimiento centrípeto en estado puro: más masa para el mismo astro. Y la factura de esa elección ya ha llegado en forma de colapso físico. La falta de capacidad de la red eléctrica pone en riesgo la entrega de 116.000 de esas viviendas, porque la inversión en la red de transporte está legalmente congelada en el 0,13 por ciento del producto interior bruto y el planeamiento se diseñó de espaldas a la planificación energética del Estado.
Se puede calificar suelo para cientos de miles de casas y, a la vez, ser incapaz de darles luz: no hay mejor prueba de que producir vivienda sin repartir la gravedad ni coordinar los niveles de la Administración es alimentar el incendio en lugar de apagarlo.
Ese contra modelo madrileño —la actividad febril que se presenta como solución mientras convalida los precios y engorda el astro— merece un análisis propio, y lo desarrollo en una pieza complementaria de esta serie.
Y en esto España parte con una ventaja que apenas aprovecha: posee una constelación magnífica de ciudades medias —Zaragoza, Valladolid, Murcia, Valencia, Sevilla, el eje Vigo-A Coruña, Oviedo-Gijón, Alicante— con tamaño suficiente para generar aglomeración propia y con un suelo que cuesta una fracción del madrileño.
Aquí está la clave que ningún plan de vivienda contabiliza: cada empleo cualificado que se crea en Valladolid en lugar de en Madrid es, a la vez, una vivienda tensionada menos y una vivienda vacía menos. Es la única intervención imaginable que actúa sobre los dos platillos de la balanza al mismo tiempo. Todas las demás —construir, topar, subvencionar— trabajan sobre un solo lado; el reparto de la gravedad trabaja sobre los dos.
Conviene además ser honesto y aplicarse el argumento a uno mismo, porque el patrón se repite dentro de cada comunidad como una muñeca rusa. Zaragoza concentra más de la mitad de Aragón mientras Teruel se apaga; Valladolid absorbe Castilla y León; Sevilla y Málaga bipolarizan Andalucía; y hasta la Navarra, a la que hemos elogiado en esta serie, reúne en el área de Pamplona cerca del 70 por ciento de su población, que es precisamente el perímetro de sus zonas tensionadas.
El Estado autonómico, que nació en parte para corregir el centralismo, acabó fabricando diecisiete pequeños centralismos con sus diecisiete efectos capitalidad. La crítica a la gravedad madrileña solo es seria si acepta su versión recursiva: no se trata de quejarse de Madrid, sino de desconcentrar en todas las escalas.
¿Y cómo se reparte una gravedad sin recurrir a un decreto imposible? Aprendiendo de lo que fracasa y de lo que funciona. Fracasan las dispersiones por orden ministerial: las ciudades nuevas fantasma, las capitales artificiales.
Funcionan, en cambio, tres palancas comprobadas.
La primera, descentralizar el propio Estado, que es la masa que el Gobierno controla directamente: Alemania reparte sus poderes entre Berlín, Karlsruhe, Fráncfort y Bonn; España lo ensayó tímidamente al llevar la agencia de inteligencia artificial a ACoruña y la agencia espacial a Sevilla, y ahí se detuvo el impulso.
La segunda, redibujar la malla de infraestructuras: pasar del sistema radial que obliga a pasar por Madrid a las transversales que conectan las ciudades medias entre sí —el corredor mediterráneo, el atlántico, el eje del Ebro—, porque la gravedad sigue a la conectividad. La tercera, neutralizar el dopaje fiscal de la capitalidad.
Y a las tres se suma, por primera vez en la historia, un viento de cola:el teletrabajo, que permite desacoplar parcialmente el empleo cualificado de la ubicación física, y al que solo la inercia del poder —no la necesidad productiva— está obligando a replegarse a la oficina.
Queda la objeción de peso, la que plantea cualquier economista serio: la aglomeración es productiva, y dispersarla tiene un coste en innovación y en riqueza agregada; Madrid genera parte del excedente que sostiene al resto.
Es cierto, pero es una verdad de óptimo parcial. El cálculo completo debe restar de ese excedente el coste sistémico que esta serie lleva cinco entregas inventariando: la vivienda inasequible que deprime la natalidad y el consumo, la congestión, el capital hundido en suelo, la España vaciada como un activo amortizado a cero y, no menor, la fractura política de un país que se percibe a sí mismo como una capital y una periferia resentida.
La paz social también es una variable económica, y cotiza. Cuando se contabiliza todo, la pregunta deja de ser si España puede permitirse repartir su gravedad y pasa a ser si puede permitirse no hacerlo.
Y así, con el mapa, se cierra el círculo que abrimos hace cinco entregas con la frase del vicepresidente. Porque al final del recorrido la metáfora inaugural se vuelve del revés: no hay bala de plata porque no hay hombre lobo. Lo que hay, en su lugar, es un lobo enteramente lobuno, es decir, humano.
Cada pieza del problema tiene autor y fecha: las desamortizaciones que liquidaron el suelo común, el Estado radial que concentró la gravedad, las socimis y la golden visa que alfombraron a los fondos, la Sareb que les vendió el ladrillo, la década de crédito cerrado que desmontó la capacidad de construir. Nada de esto es naturaleza ni maldición: es política acumulada.Y lo que la política hizo, la política puede deshacerlo. El monstruo no reclama plata; reclama autoría asumida.
De ahí el último mandamiento, que es el de cualquier bombero veterano: un incendio no está apagado cuando cae el frente de llamas, sino cuando no queda un rescoldo capaz de reproducirlo en otra parte. La crisis de 2008 se dio por extinguida con los rescoldos vivos —los fondos entronizados, la fiscalidad privilegiada, el suelo público vendido— y de aquellas brasas salió el incendio de hoy.
La campaña de la vivienda no puede repetir el error. Perimetrar el fuego, trabajar en todos los frentes a la vez, y quedarse después a vigilar los rebrotes: la fase menos vistosa de toda extinción y la única que impide que el fuego vuelva. No hay balas de plata. Hay una armería, están sus llaves sobre la mesa, y hay quien todavía no se decide a abrirla.
- Quinta entrega de una serie de seis. «No hay balas de plata, hay armerías cerradas». Elcontramodelomadrileño que este artículo anuncia se desarrolla en la pieza complementaria «Elcontramodelomadrileño, o la gasolina con etiqueta de agua». La serie completa, con todas sus fuentes y sus anexos, está disponible en el informe de trabajo homónimo, en«No hay balas de plata, hay armerías cerradas».
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