La ley que llega con urgencia
El jueves 5 de junio, la Asamblea de Madrid aprobó la Ley de Medidas Urgentes para Incrementar la Vivienda con Protección Pública. Solo el PP votó a favor; VOX se abstuvo; PSOE y Más Madrid votaron en contra. El texto promete 18.000 nuevas viviendas protegidas en cuatro años mediante un mecanismo sencillo sobre el papel: elevar la edificabilidad un 30 por ciento y la densidad un 20 por ciento en parcelas destinadas a vivienda protegida, sin necesidad de modificar el planeamiento general.
La traducción práctica es que un promotor que iba a construir un edificio de seis plantas podrá añadir hasta dos más. Además, la norma rebaja la dotación obligatoria de aparcamiento —de 1,5 a 1 plaza por vivienda— y establece el silencio administrativo positivo: si los informes sectoriales no llegan en tres meses, la obra puede continuar. El Gobierno regional lleva meses argumentando que el problema de la vivienda en Madrid es de oferta y que la solución pasa por construir más y más rápido.
La oposición no lo ve así. El diputado socialista Javier Guardiola acusó al Ejecutivo de tramitar la ley «por la urgencia de algún proyecto» concreto y exigió un banco de suelo público de mayor calado. Más Madrid añadió que, sin control sobre los precios finales, aumentar la edificabilidad solo garantiza más margen para los promotores privados, no más acceso real para las familias.
LO QUE CAMBIA CON LA LEY
- EDIFICABILIDAD EXTRA +30 % en parcelas VPO sin modificar el planeamiento
- DENSIDAD EXTRA +20 % equivale a ≈2 plantas adicionales
- APARCAMIENTO MÍNIMO 1 plaza antes era 1,5 por vivienda
- SILENCIO ADMINISTRATIVO 3 meses pasado ese plazo, el proyecto sigue adelante
- OBJETIVO DECLARADO 18.000 VPO en un plazo de cuatro años
¿Vivienda protegida para quién?
Que haya más viviendas protegidas es, sobre el papel, una buena noticia. El problema es que «protegida» en Madrid no significa lo mismo que en el resto de Europa, ni siquiera lo que uno podría imaginar al escuchar la palabra.
Una investigación de Civio, publicada en septiembre de 2025, puso números a algo que muchos vecinos ya sabían por experiencia propia: las viviendas del Plan Vive —la gran apuesta pública de Ayuso— son las más caras de España y sus condiciones de acceso excluyen sistemáticamente a quienes más las necesitan.
Es una auténtica tomadura de pelo pensar que esto suponga un alquiler social. Está pensado para subvencionar a personas y familias con ingresos medios o altos que se pueden permitir un alquiler de 800 euros
Dice Alejandro Inurrieta, economista y expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler
Ingresos mínimos que excluyen a la clase trabajadora
Para acceder a un piso del Plan Vive hay que cobrar al menos 1,5 veces el IPREM. Eso se traduce, en la práctica, en ingresos mínimos de entre 1.312 y 1.500 euros brutos al mes para familias pequeñas. Pero si se trata de un piso de 70 metros cuadrados en el municipio de Madrid, el requisito escala hasta los 2700 euros mensuales o incluso los 3000 si es de precio limitado, porque el alquiler —incluyendo garaje obligatorio, trastero obligatorio, comunidad e IBI— no puede superar el 35 por ciento de los ingresos.
La cifra resulta llamativa si se pone en contexto: el salario más frecuente en España en 2023 fue de 15.574 euros brutos anuales; es decir, unos 1300 euros al mes. Según los datos del Observatorio de Vivienda y Suelo, la media de ingresos de los demandantes reales de vivienda protegida en la Comunidad de Madrid es de 715 euros mensuales. Más del 60 por ciento de los apuntados en la lista de espera de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) del Ayuntamiento de Madrid no supera los 500 euros. Esas personas no cumplen los requisitos mínimos del Plan Vive. La vivienda «protegida» no es para ellas.
Han puesto unas condiciones de acceso que no son para la mayoría social
Dice Enrique Villalobos, responsable del área de vivienda de la FRAVM
Ingresos máximos que ya no son un techo, sino una alfombra roja
El sistema tiene otra paradoja igual de reveladora: el límite superior de ingresos para acceder a vivienda protegida en Madrid llega hasta 7,5 veces el IPREM. Aplicando los coeficientes familiares, eso equivale a más de 6500 euros mensuales para una persona sola y hasta 7500 euros para familias numerosas.
Para quien no esté familiarizado con los estándares europeos, la comparación es reveladora: en París, el máximo para la vivienda social estándar es de unos 2224 euros mensuales por unidad familiar. En Berlín, 1400 euros para una persona sola. En Madrid, lo «social» llega hasta rentas que triplican el salario medio de la propia comunidad (2367 euros brutos en 2025).
El resultado es un sistema diseñado para servir a la clase media y a la clase media-alta, no a quienes realmente no pueden competir en el mercado libre. Castilla-La Mancha incluso tiene una modalidad de vivienda protegida público-privada sin límite de ingresos. «Obviamente, esto es simplemente un intento de premiar con inmuebles a una parte importante de la clase media, o incluso media-alta», señala Inurrieta.
Precios que se acercan al mercado libre
Las viviendas protegidas de Madrid son las más caras de España: entre 9 y 13,2 euros por metro cuadrado al mes. Un piso de 70 metros cuadrados puede costar cerca de 1000 euros de alquiler base, a los que hay que sumar garaje (obligatorio), trastero (obligatorio), gastos de comunidad e IBI.
La Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM) documenta que los inquilinos del Plan Vive están pagando un 40 por ciento más de lo que el Gobierno anunció inicialmente, tras la subida de precios de entre el 26 y el 56 por ciento aprobada a principios de 2024.
En algunos municipios pequeños, según la investigación de Civio, el precio del metro cuadrado de la vivienda «protegida» ha llegado a superar al del mercado libre en la misma zona. La diferencia respecto de Francia es que allí los alquileres sociales equivalentes rondan la mitad, con un salario mínimo que supera los 1800 euros. En Berlín, el rango oscila entre 6,50 y 11,50 euros, con un SMI por encima de los 2100 euros.
Con esos niveles de ingresos tan laxos es muy difícil hacer rotación en los parques públicos de vivienda. Más tarde o más temprano, la administración pública tendrá que solventar este problema
Dice José María Escolástico, vicepresidente de la AVS y miembro de Housing Europe
Conclusión
Construir más viviendas en Madrid es necesario. Pero la nueva ley de edificabilidad no resuelve el problema de fondo: el modelo de vivienda «protegida» en la Comunidad de Madrid está calibrado para rentas medias y media-altas, no para la clase trabajadora que llena las listas de espera.
Ampliar la edificabilidad en parcelas privadas sin controlar qué rentas se cobrarán ni quién accederá realmente a esos pisos es, en el mejor de los casos, una política de oferta incompleta. En el peor, es una subvención encubierta a promotores y a una franja de población que no es precisamente la que duerme con incertidumbre sobre el techo que tendrá el mes siguiente.
Madrid necesita vivienda social de verdad: con baremos de acceso reales, con alquileres por debajo de los 400–500 euros, y con suelo público gestionado por administraciones públicas, no cedido durante 75 años a fondos de inversión. Mientras eso no ocurra, la etiqueta de «protegida» seguirá siendo, en buena medida, una promesa que no llega a quienes más la necesitan.
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