Valencia es hoy una de las ciudades más deseadas de Europa y una de las más difíciles de habitar para quien trabaja en ella. Las dos cosas son la misma cosa.
He estado en Valencia esta semana. La plaza del Ayuntamiento, el salón de la ciudad, está ocupada desde el 3 de octubre por una acampada por el derecho a la vivienda. Un mes después se contaban unas 800 tiendas. La alcaldesa, María José Catalá, pidió a la Delegación del Gobierno que coordinara el fin de la acampada, porque la plaza tiene que acoger la pista de hielo de Navidad.
Este 11 de noviembre, España vivió su primera huelga general en catorce años, y el motivo central fue la vivienda. En Valencia los acampados piden dos cosas concretas. Que la ciudad sea declarada zona de mercado residencial tensionado, lo que permitiría limitar los alquileres, y una mesa de negociación con la Generalitat y el Ayuntamiento. Si no hay respuesta, plantean una huelga de alquileres.
Pista de hielo a un lado, tiendas de campaña al otro. Es difícil encontrar mejor imagen del conflicto entre la ciudad que se vende y la ciudad que se habita.
Los números
Alquilar en Valencia cuesta 16,3 euros por metro cuadrado, por encima de la media española, a una décima del máximo histórico de junio. Son unos 1140 euros por un piso de 70 m², y 1350 en Ciutat Vella. En tres años los alquileres han subido un 41,6 por ciento.
Pero la media engaña. Junta todos los barrios del municipio, pisos viejos y pisos reformados, y desde julio ya no cuenta el alquiler de temporada, que es el más caro. Los pisos pequeños pagan más por metro que los grandes. Quien busca hoy casa en el centro no encuentra la media. Encuentra lo que yo encontré, un piso de un dormitorio a 1500 euros.
Comprar es peor. El metro cuadrado llegó a los 3485 euros en julio, el valor más alto de la historia, y en L’Eixample supera los 5100. En una década el precio de venta en la ciudad habría subido un 134 por ciento, según el economista Jorge Galindo, director de EsadeEcPol, con datos del notariado.
Al otro lado están los salarios. Entre 2015 y 2023 los alquileres de oferta en la Comunitat Valenciana subieron un 83 por ciento, frente al 57 por ciento en España. Los salarios subieron un 22 por ciento. El alquiler corrió cuatro veces más deprisa que quien lo paga.
Las causas, por capas
No hay una causa, hay cinco, y se apilan.
Primera, se construye una vivienda por cada cinco hogares nuevos. En España se terminan 0,38 viviendas por cada nuevo hogar. En la provincia de Valencia es casi una por cada cinco. La Comunitat Valenciana acumuló entre 2021 y 2025 un déficit de 142.000 viviendas, que sube a 215.000 cuando se suman las compras de no residentes. El sector nunca se recuperó del colapso de 2008.
Segunda, la ciudad se ha convertido en un producto. Valencia se vendió al mundo como destino para vivir, teletrabajar e invertir. En 2025 los extranjeros hicieron el 27,65 por ciento de las compras de vivienda en la Comunitat, el doble de la media española del 13,82 por ciento. En la provincia de Valencia el peso es menor, un 13,1 por ciento, pero crece.
Y el no residente paga otro precio. En España, en el primer semestre, pagó de media 3493 euros por metro cuadrado, frente a los 1971 del comprador nacional. Quien vive de un salario valenciano compite con quien llega con un salario holandés o alemán.
Tercera, el turismo ha sacado viviendas del mercado. En agosto de 2024 había 7976 viviendas turísticas anunciadas en la ciudad. En el Cabanyal, el viejo barrio de pescadores, una de cada once viviendas podría estar en alquiler de corta duración. El sector anuncia para la provincia una rentabilidad bruta del 10,3 por ciento en el alquiler, la más alta de España según Euroval. Con cifras así, la casa deja de ser hogar y pasa a ser inversión.
Cuarta, no hay parque público. La Generalitat gestiona poco más de 14.000 viviendas. A finales de 2024 tenía 40.998 unidades de convivencia en lista de espera, casi el triple que dos años antes, según la Sindicatura de Comptes. España tiene menos de un tres por ciento de vivienda en alquiler social, frente a cerca del nueve por ciento en Europa. Cuando el mercado se dispara, no existe amortiguador. La nueva entidad estatal de vivienda abrió convocatoria para 398 pisos en la Comunitat, ninguno en la ciudad de Valencia, con rentas que llegan a los 1066 euros.
Quinta, las decisiones políticas. Valencia no está declarada zona de mercado residencial tensionado, así que los contratos nuevos no tienen ningún límite de precio. Tras la dana de octubre de 2024, que destruyó viviendas en los municipios al sur de la ciudad, la Generalitat renunció a requisar las viviendas vacías de los grandes tenedores y se limitó a pedírselas. El Ayuntamiento dice haber concedido 5465 licencias de vivienda en tres años, un 60 por ciento más. Es poco para el déficit, y es vivienda a precio de mercado.
Los especuladores resumen todo esto en falta de oferta. Es la primera capa, y es verdadera. Pero la oferta que piden es la suya, más suelo y menos reglas para construir caro. Las otras cuatro capas explican por qué construir más, por sí solo, no baja el precio para quien gana el salario de la ciudad.
Lo que demostró la moratoria
Valencia hizo un experimento que interesa a Lisboa y a Oporto. En mayo de 2024 el Ayuntamiento suspendió las nuevas licencias turísticas, y en mayo de 2026 entró en vigor una norma que limita el uso turístico al dos por ciento de las viviendas de cada barrio. Suspendió 363 expedientes y multiplicó las órdenes de cierre de alojamientos ilegales.
Funcionó. Las viviendas turísticas anunciadas cayeron de 7976 a 5393, un 32,4 por ciento menos en dos años, según el INE.
Y los alquileres no bajaron. En septiembre estaban un 3,1 por ciento por encima del año anterior y prácticamente en el máximo histórico. La subida se frenó, pero no se invirtió.
La lección tiene dos caras. Regular el turismo funciona y se hace rápido, basta con querer. Pero tocar una sola capa no alcanza, porque las demás siguen empujando. El mismo Ayuntamiento que frenó los pisos turísticos aceleró en julio las licencias de seis nuevos hoteles y de un bloque de 46 apartamentos turísticos, en cuanto terminó la moratoria hotelera.
El espejo portugués
Cámbiese Valencia por Lisboa o por Oporto y casi nada cambia. La misma ciudad vendida como producto, el mismo comprador de fuera con otro poder adquisitivo, el mismo turismo ocupando los barrios populares, el mismo parque público residual, la misma negativa a limitar precios. Y el mismo coro repitiendo que el problema es solo falta de oferta.
Con una diferencia, en Portugal estamos peor. El Banco de España calcula el déficit portugués de vivienda en el 6,6 por ciento de los hogares, frente al 3,7 por ciento en España.
Valencia muestra lo que funciona y lo que falta. Funciona decidir. La moratoria turística quitó un tercio de los anuncios en dos años. Falta el resto, que es la oferta que el mercado no hace porque no le rinde. Suelo público en derecho de superficie, cooperativas, construcción industrializada a coste controlado, un parque público de alquiler de verdad. Hasta Galindo, quien defiende sobre todo construir más, dice que la vivienda debe tratarse como infraestructura básica, al nivel de una carretera o de una línea de tren.
Los valencianos ya lo han entendido y han salido a la plaza. Este miércoles fueron a la huelga general. En Portugal también se acampó, en el Rossio de Lisboa y en Oporto. La pregunta es cuánto tiempo más aguantarán los gobiernos de los dos lados de la frontera tratando como problema de mercado lo que es una emergencia social.
