El denominado «Decreto Maricarmen» combina protección frente a los desahucios, regulación del alquiler, incentivos fiscales y financiación para ampliar la oferta de vivienda asequible. Su nombre remite a María del Carmen Abascal, cuyo desahucio se convirtió en símbolo de la crisis habitacional.

El Gobierno presentó el paquete como un conjunto de veintiuna medidas repartidas entre dos reales decretos leyes.¹

La Diputación Permanente ha convalidado este jueves el Real Decreto-ley 29/2026 y ha rechazado el 28/2026, centrado en la continuidad de los contratos. Según el comunicado del Grupo Socialista, PP, Vox y Junts se opusieron al primero; el PNV apoyó ese texto y votó contra el segundo.²

Las actuaciones se resumen en veintún puntos temáticos. La numeración facilita la lectura y no reproduce el articulado legal. El último punto corresponde a la propuesta rechazada.

Las 21 medidas del paquete

1. Financiación para la primera vivienda. El programa «TU CASA», dotado inicialmente con 10.000 millones de euros, prevé préstamos sin intereses ni comisiones de hasta 50.000 euros, con el límite del 20 por ciento del valor de la vivienda y sujetos a las condiciones de desarrollo.

2. Suspensión de desahucios hasta 2030. Se establece un régimen para personas vulnerables sin alternativa habitacional, con condiciones diferentes según el demandante y el procedimiento.

3. Intervención administrativa ante impagos. En los casos regulados, la Administración dispone de dos meses para ofrecer alojamiento alternativo o asumir las cantidades necesarias para evitar el desahucio.

4. Prórroga extraordinaria de hasta dos años. Determinados contratos pueden prolongarse por anualidades, previa solicitud del inquilino. Se exige estar al corriente del alquiler y haberlo estado durante los ocho meses anteriores. La norma comprende, entre otros supuestos, determinados vencimientos anteriores al 31 de diciembre de 2028.

5. Límite extraordinario a las actualizaciones. Hasta finales de 2027 no procede incremento cuando la renta supera el máximo del sistema de referencia. En los demás casos, sin nuevo pacto, la subida no podrá superar el dos por ciento.

6. El IRAV como límite general. La reforma establece el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda como techo de las actualizaciones.

7. Control del alquiler temporal. La temporalidad debe responder a una causa acreditable. El uso fraudulento y determinados encadenamientos contractuales pueden conducir a aplicar el régimen de vivienda habitual.

8. Regulación del alquiler por habitaciones. Se integra esta modalidad en la normativa para evitar que dividir el inmueble permita eludir las condiciones y los límites aplicables.

9. Garantías sobre gastos y reparaciones. Se refuerzan las obligaciones del propietario y la protección frente al traslado indebido de gastos al inquilino, incluidos los de gestión inmobiliaria y formalización.

10. Derecho de adquisición preferente. Se protege la posibilidad de que el inquilino compre la vivienda arrendada, también en determinadas ventas conjuntas, y se impide pactar la renuncia a este derecho.

11. Transparencia en los anuncios. La publicidad debe informar sobre la condición de gran tenedor y sobre los índices y límites de renta cuando corresponda.

12. Restricciones a compras especulativas. Hasta finales de 2030 se limitan determinadas adquisiciones gratuitas o inferiores al 70 por ciento del valor de mercado realizadas por las entidades comprendidas en la norma, con excepciones sociales y residenciales.

13. Deducción estatal para inquilinos. Se incorpora una deducción del 10 por ciento del alquiler habitual para contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 euros, sujeta a límites y requisitos.

14. Incentivos para pequeños propietarios. Las reducciones sobre el rendimiento neto del alquiler pueden alcanzar el 100 por ciento en determinados contratos que rebajen la renta y cumplan las condiciones exigidas.

15. Cambios en el IVA. Determinados alojamientos de corta duración tributarán al 10 por ciento. La vivienda protegida de forma permanente o indefinida pasa al tipo superreducido del 4 por ciento.

16. Recargos municipales en el IBI. Se amplían los instrumentos para gravar viviendas desocupadas y determinados alojamientos turísticos. Su aplicación depende de las condiciones legales y de las decisiones municipales.

17. Fiscalidad de las socimis. Se modifica su gravamen especial y se contemplan reducciones vinculadas al alquiler asequible.

18. Refuerzo de CASA 47. Se regula la incorporación de inmuebles públicos a la entidad estatal para destinarlos a vivienda asequible.

19. Fondo de Vivienda de Impacto Social. Se destinan inicialmente 400 millones de euros a financiar proyectos de vivienda con impacto social y a atraer inversión.

20. Construcción industrializada. Se habilitan 280 millones de euros en avales para facilitar la financiación de proyectos que utilicen este sistema constructivo.

21. Renovación de los contratos rechazada. La propuesta de establecer renovaciones sucesivas más amplias y compensaciones por no renovar figuraba en el Real Decreto-ley 28/2026, que no ha sido convalidado.

Texto legal de las medidas convalidadas: Real Decreto-ley 29/2026

Lo que se ha quedado fuera

El rechazo del segundo decreto deja sin aprobar la reforma de la continuidad del alquiler. Además de las renovaciones sucesivas, el texto incluía nuevas condiciones para que el propietario pudiera poner fin a la relación contractual al vencimiento.

Renovaciones de cinco o siete años. Agotada la duración mínima, el contrato se habría prorrogado por periodos sucesivos de cinco años, o siete si el arrendador era una persona jurídica, salvo comunicación de no renovación.

Seis meses de preaviso. El plazo del propietario habría pasado de cuatro a seis meses. Para el inquilino se mantenían los dos meses.

Indemnización por no renovar. Como regla general, se habría abonado el mayor importe entre doce mensualidades y una mensualidad por cada año de residencia, calculadas con las referencias previstas en la norma.

Excepciones y controles. Se contemplaban supuestos como la necesidad de vivienda propia o familiar y la disponibilidad de otra vivienda adecuada por parte del inquilino, junto con condiciones para acreditar su aplicación.

Garantías de las prórrogas pactadas. El texto protegía la duración y las condiciones de determinadas prolongaciones acordadas tras una comunicación de no renovación.

La propuesta mantenía la posibilidad de que el propietario decidiera no renovar, pero añadía plazos y consecuencias económicas. Su rechazo impide aplicar estas nuevas garantías.

Texto del decreto rechazado: Real Decreto-ley 28/2026

Aplicación a propietarios e inquilinos

La prórroga extraordinaria de hasta dos años permanece en el decreto convalidado, con sus requisitos y excepciones. Es distinta de las renovaciones sucesivas de cinco o siete años previstas en el texto rechazado.

La convalidación mantiene una norma publicada en octubre y no implica que todos sus instrumentos puedan solicitarse inmediatamente. Algunas actuaciones tienen fechas específicas o necesitan desarrollo. La aplicación a cada hogar dependerá del contrato, de su situación y de los requisitos correspondientes.

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Redacción, 11 de noviembre de 2026. Crónica de las protestas por vivienda y salarios, con balances atribuidos a sus fuentes.

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Antonio Vallespín, 5 de noviembre de 2026. Información sobre la relación entre vivienda, cuidados y autonomía económica de las mujeres.

¹ La Moncloa, 6 de octubre de 2026. Presentación gubernamental del paquete; expone sus objetivos y financiación. El Gobierno aprueba 21 medidas para facilitar el acceso a la vivienda

² Grupo Parlamentario Socialista, 12 de noviembre de 2026. Comunicado de partido sobre la votación y su valoración política; no sustituye al texto legal. Comunicado de Javier Alfonso Cendón