Empecemos por una observación que la economía conoce desde hace siglo y medio y que la política española prefiere no mirar de frente: el suelo no lo produce nadie. Detrás de un automóvil hay ingenieros, obreros y capital; detrás de una hectárea no hay más que la hectárea, que estaba ahí antes de que existiéramos.
Y su valor tampoco lo crea quien la posee: lo crea todo lo demás. Una parcela vale lo que vale por la calle que el ayuntamiento asfalta a su lado, por el metro que el Estado hace llegar, por el hospital que se construye a diez minutos y, sobre todo, por la gente que quiere vivir cerca de otra gente.
El propietario del suelo cobra un peaje por un valor que ha creado la sociedad entera. Henry George construyó sobre esta idea todo un sistema en 1879, y la paradoja española de 2026 le da la razón de manual: no faltan ladrillos, ni cemento, ni grúas, ni dinero. Falta suelo donde se pueda construir, y quien lo tiene espera sentado a que los demás lo revaloricen.
De aquí nace una propuesta que suena radical y no lo es tanto: tratar el suelo no como una propiedad absoluta, sino como un usufructo; considerar el conjunto del suelo disponible como una especie de fideicomiso de la sociedad, que cede su uso pero conserva un derecho eminente sobre él.
Antes de que nadie grite «expropiación», conviene decir dos cosas. La primera es que esa idea ya está escrita, en estado latente, en nuestra propia Constitución. Su artículo 47, el que proclama el derecho a la vivienda, ordena que la comunidad participe en las plusvalías que genere la acción urbanística de los poderes públicos. El 33 subordina toda la propiedad a su función social. Y el 128 declara que la riqueza del país, sea cual sea su titularidad, está subordinada al interés general.
El fideicomiso del suelo no exige reformar la Constitución: exige tomársela al pie de la letra. Lo que se privatizó en las últimas décadas no fue el suelo, fue su interpretación.
La segunda cosa es que este modelo no es una utopía de despacho: es geografía, existe en varios países que nadie tacharía de bolivarianos. En Inglaterra, técnicamente, toda la tierra pertenece a la Corona desde 1066, y lo que los particulares poseen son formas de tenencia; el capitalismo no se ha resentido por ello en mil años.
Singapur, que no es precisamente una comuna, posee en torno al 90 por ciento de su suelo y lo cede en arrendamientos de noventa y nueve años, sobre los que aloja a la mayoría de su población. Ámsterdam funciona desde 1896 con una enfiteusis municipal: el ayuntamiento conserva la propiedad del suelo, cobra un canon por su uso y captura para la ciudad la revalorización. Viena, el modelo europeo que todos citan, descansa sobre un siglo de suelo municipal que jamás se vendió. La propiedad absoluta del suelo no es el estado natural de las cosas; es una construcción histórica reciente, y por tanto reversible.
Y aquí España tiene una memoria que ha decidido olvidar. Nuestro país tuvo durante siglos un régimen de suelo comunal —los bienes concejiles, los montes vecinales en mano común— que las desamortizaciones del siglo XIX liquidaron para convertir el patrimonio colectivo en mercancía privada. Aquella fue la gran desfideicomisación de la historia española, y sus efectos sobre la desigualdad territorial todavía se estudian.
El refrán que da título a este artículo procede de esa historia enterrada. «Ancha es Castilla» no significó siempre lo que hoy creemos. En su origen medieval describía la repoblación de la frontera: la Corona atraía pobladores con la presura, el derecho a quedarse con la tierra por el mero hecho de ocuparla y trabajarla.
La tierra no se compraba: se ganaba con el uso. Es decir, en su acepción primera, «ancha es Castilla» era la promesa de un fideicomiso de frontera: hay sitio para ti, y será tuyo si lo habitas. La propiedad nacía del usufructo, no al revés.
Con los siglos, el dicho se pudrió. De «hay tierra para todos» pasó a significar «haz lo que quieras, que nadie te vigila». Esa mutación no es inocente: es la huella lingüística del paso de un suelo comunitario a un suelo apropiable.
Cuando la tierra dejó de ser promesa institucional y se volvió botín particular, la anchura dejó de significar abundancia compartida para significar impunidad espaciosa. Hoy «ancha es Castilla» es, en su uso corriente, el lema silencioso del pelotazo urbanístico.
Y sin embargo la ironía geográfica remata el argumento mejor que ninguna teoría. Castilla sigue siendo ancha —más que nunca: es el corazón de la España vaciada, provincias enteras a ocho habitantes por kilómetro cuadrado— y, al mismo tiempo, el país sufre la peor crisis de acceso al suelo de su historia democrática. España no tiene un problema de escasez física de suelo: tiene el suelo más ancho y vacío de Europa occidental.
Lo que escasea es otra cosa: suelo donde haya vida económica, y suelo cuyo valor no haya sido ya capturado por alguien que aguarda la plusvalía que crearán los demás. Por eso el argumento de «liberemos más suelo y bajará el precio» es un espejismo: suelo liberado hay a espuertas donde nadie lo quiere; donde todos lo quieren, liberar suelo sin capturar su plusvalía es simplemente regar la tierra del rentista.
Queda la objeción seria, la única que importa, y no conviene esquivarla: el fideicomiso universal e inmediato es inviable, y no por culpa de los fondos, sino por una razón sociológica que hay que mirar de frente. En España, tres de cada cuatro hogares son propietarios, y la clase media tiene su ahorro de toda una vida incorporado al valor del suelo que pisa su casa.
Decretar mañana la usufructización general sería expropiar el patrimonio de millones de familias modestas para castigar la renta de unos pocos rentistas: injusto y políticamente suicida. Ese es el candado real, y explica por qué George fascina a los economistas y aterra a los gobiernos desde hace siglo y medio.
Pero el fideicomiso no necesita decretarse: puede acumularse. No hace falta proclamar que todo el suelo es de la sociedad; basta con decidir dos cosas modestas y sostenerlas durante décadas. Una, que todo el suelo que entre en manos públicas ya nunca vuelva a salir. Otra, que el suelo nuevo nazca protegido de forma permanente.
Y aquí está lo notable: si uno mira las mejores políticas de vivienda que ya están en marcha en España, descubre que casi todas son, sin decir su nombre, actos de fideicomiso parcial. La calificación permanente de la vivienda protegida —que Navarra aplica y que el nuevo Plan Estatal impone como condición para recibir fondos— es un fideicomiso habitacional: viviendas sustraídas para siempre al mercado.
El suelo militar de la Operación Campamento, que se urbaniza sin venderse, es suelo que entra en el fideicomiso y no sale. La reserva estratégica de suelo que crea la nueva ley vasca con las plusvalías urbanísticas es, literalmente, el artículo 47 en funcionamiento.
El tanteo y retracto público es el mecanismo por el que la sociedad recompra lo que la desamortización soltó. El derecho de superficie y la cesión de uso cooperativa son la enfiteusis de Ámsterdam con nombre español. El fideicomiso ya está aquí; solo que aún no conoce su propio nombre.
Cabe entonces cerrar con la imagen que este argumento pedía desde el principio, y que explica el subtítulo. No hay balas de plata; lo que hay es un platero que está construyendo su casa con la plata.
El material existe —el suelo, su plusvalía, el ahorro nacional— pero se desvía en el camino hacia el patrimonio de quien lo administra en lugar de fundirse en bien común.
Ancha fue Castilla para ese platero. Y no es una figura abstracta: las cuatro torres que coronan hoy el norte de Madrid se levantan sobre terrenos deportivos recalificados en su día, plusvalía urbanística creada por la ciudad entera que acabó saneando el balance de un club de fútbol y hoy sostiene a los fondos que gestionan el ahorro del mundo. El fideicomiso, frente a eso, no propone quitarle la casa a nadie: propone que la plata de todos deje de fundirse en las casas de unos pocos.
Una advertencia final, para no vender magia donde combatimos la magia ajena: el fideicomiso resuelve el problema de la renta del suelo, no el de construir sobre él. Singapur y Viena funcionan porque, además de retener el suelo, edifican masivamente. La doctrina sin la obra sería tan estéril como la obra sin doctrina. Pero esa es, precisamente, la vid sobre la que el racimo de medidas puede por fin sostenerse.
- Cuarta entrega de una serie de seis. La siguiente: «La explosión policéntrica» — por qué la crisis de la vivienda es también un problema de mapa, y qué significaría repartir la gravedad económica que hoy se concentra en Madrid y en cada capital autonómica.
- La serie procede del informe de trabajo «No hay balas de plata, hay armerías cerradas», disponible íntegro, con todas sus fuentes, en [enlace al documento].
