En los últimos años, los procedimientos administrativos contra obras ilegales en Madrid han aumentado de forma notable. Desde ampliaciones no autorizadas hasta edificaciones en suelo protegido, este tipo de infracciones urbanísticas no solo afectan al planeamiento, sino que pueden derivar en sanciones económicas cuantiosas y en órdenes de demolición.
La regulación, especialmente en el ámbito municipal, es clara: cualquier actuación constructiva debe ajustarse al planeamiento urbanístico y contar con la preceptiva licencia.
El marco jurídico: normativa aplicable
En Madrid, el control de la legalidad urbanística se fundamenta principalmente en la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, y en la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas (OTLUM) del Ayuntamiento. Ambas normas establecen que toda obra, salvo casos muy concretos de actuaciones menores, requiere licencia previa.
Además, el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) define los usos, alturas y tipologías constructivas permitidas en cada zona. La vulneración de estas determinaciones puede dar lugar a la apertura de un expediente sancionador y a medidas de restablecimiento de la legalidad. En determinados ámbitos, como el casco histórico, se suman las exigencias derivadas de la Ordenanza de Protección del Patrimonio Histórico-Artístico.
Tipos de infracciones urbanísticas
La normativa distingue entre infracciones leves, graves y muy graves, en función del perjuicio ocasionado y del grado de incumplimiento. Entre las más comunes encontramos:
- Construcciones sin licencia en suelo urbano.
- Obras que exceden la licencia concedida (por ejemplo, aumentando alturas o superficie edificada).
- Intervenciones en inmuebles protegidos sin autorización de la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico-Artístico.
- Ocupación ilegal de vía pública o zonas verdes con elementos permanentes.
- Parcelaciones urbanísticas no autorizadas en suelo no urbanizable.
En zonas de especial protección, como el Parque Regional de la Cuenca Alta del Manzanares o suelos no urbanizables de especial protección, las infracciones se consideran muy graves y llevan aparejadas multas elevadas y, en la mayoría de casos, la demolición de lo ejecutado.
Procedimiento sancionador y órdenes de demolición
Cuando el Ayuntamiento detecta una posible infracción —ya sea por denuncia ciudadana, inspección rutinaria o comunicación de otra administración— inicia un expediente administrativo en el que se notifica al titular y se le concede un plazo para presentar alegaciones.
Si se confirma la ilegalidad, la administración puede imponer:
- Sanción económica: las multas pueden alcanzar hasta el importe equivalente al valor de las obras ejecutadas, según la Ley del Suelo madrileña.
- Restablecimiento de la legalidad: consiste en la restitución del bien afectado a su estado anterior, lo que en la práctica suele implicar la demolición de lo construido.
En este punto, el infractor puede presentar un proyecto de legalización si la obra se ajusta al planeamiento vigente.
Si no es legalizable, la orden de demolición se convierte en obligatoria y ejecutiva. El incumplimiento voluntario habilita al Ayuntamiento para actuar de forma subsidiaria y repercutir el coste al infractor.
Plazos de prescripción
Un aspecto clave es la prescripción de las infracciones. Según el artículo 236 de la Ley 9/2001, las infracciones graves y muy graves prescriben a los cuatro y seis años respectivamente, salvo en suelos protegidos, donde no hay prescripción.
No obstante, la acción para exigir la reposición de la legalidad en obras no autorizadas en estos suelos es imprescriptible. Esto significa que, por ejemplo, una vivienda levantada sin licencia en suelo no urbanizable protegido podrá ser objeto de demolición incluso décadas después de su construcción.
Impacto en el propietario y consecuencias adicionales
Además de las sanciones y la posible pérdida de la inversión, el propietario puede enfrentarse a:
- Anotaciones en el Registro de la Propiedad que limitan la transmisión del inmueble.
- Restricciones para contratar servicios básicos si la obra no está legalizada.
- Problemas para obtener hipotecas o vender la propiedad.
En algunos casos, las infracciones urbanísticas pueden derivar también en responsabilidad penal, especialmente si se cometen en espacios naturales protegidos o con daño al patrimonio histórico.
Recomendaciones para evitar problemas
Antes de iniciar cualquier obra, por mínima que parezca, es recomendable:
- Consultar en la Gerencia de Urbanismo si la actuación requiere licencia o declaración responsable.
- Revisar el PGOUM y la normativa específica de la zona.
- En caso de inmuebles protegidos, solicitar la preceptiva autorización de patrimonio.
- Conservar siempre la documentación que acredite la licencia o la legalidad de la actuación.
Actuar sin licencia o fuera de sus términos no solo expone a sanciones y a la pérdida económica de lo invertido, sino que puede acarrear procesos judiciales si se incumplen órdenes de demolición firmes.