Dos reales decretos pendientes de las certezas del BOE

El Consejo de Ministros aprobó este martes dos reales decretos leyes de vivienda de los que todavía no existe texto público: lo que circula procede de dos ruedas de prensa, una nota del PSOE y un borrador filtrado. Con esa base, algunos datos coinciden en varias fuentes, otros se contradicen —el IVA de los pisos turísticos, el decreto en el que vive cada medida— y varios más sencillamente no constan. El escudo antidesahucios que se presenta como una ampliación hasta 2030 es, hasta donde consta, una restitución.

El Consejo de Ministros aprobó este martes dos reales decretos leyes de vivienda y, a la hora de escribir estas líneas, ninguno de los dos está en el BOE. Son el de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, y el de medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, según la nota del PSOE.

Lo que se sabe procede de la rueda de prensa de la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez; de la que ofreció el ministro de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, Pablo Bustinduy; de esa nota, y de un borrador filtrado a elDiario.es.

La propia ministra reconoció que el segundo texto no había podido trabajarse durante tanto tiempo con los grupos parlamentarios. No es un reproche: es el punto de partida. Cuando una norma se explica antes de existir, cada cifra que circula es una promesa de redacción, y las promesas, a veces, se contradicen.

1. Dos problemas, no uno

Vivienda y desahucios no son el mismo problema. La primera es una cuestión de acceso, precio, oferta y estabilidad de los contratos; el segundo es el momento judicial en que alguien pierde la posesión de su casa.

Los decretos los tratan como dos ámbitos distintos aunque los presenten juntos: la ministra organizó el primero en cuatro bloques, y el de los desahucios es uno de ellos, junto a la lucha contra la especulación, la reducción del esfuerzo de acceso y la vivienda pública, según la Moncloa y la nota del PSOE.

Los instrumentos y quienes los manejan también difieren. Según El Español, el texto prevé compensar a los propietarios —personas físicas y empresas de alquiler asequible o social— cuando el desahucio no se ejecute y, para el resto, el juez deberá pedir primero una solución habitacional a las administraciones autonómicas y locales y, si no existe o no responde nadie, suspenderá el procedimiento. La suspensión se revisará cada doce meses y terminará cuando desaparezca la situación que la provocó o pasen tres años. Las medidas de vivienda, en cambio, pasan por Hacienda (IRPF, IVA, IBI, socimis), por el ICO, por Casa 47 y por una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos que, según ese mismo medio, modifica 34 apartados.

Los relojes no coinciden. El escudo llega hasta el 31 de diciembre de 2030, pero cada suspensión tiene un límite propio de tres años; la prórroga de los contratos y el veto a los fondos llegan hasta 2028, el tope del dos por ciento hasta 2027 y la renovación automática no lleva fecha. Tampoco coinciden los destinatarios: el escudo alcanza a hogares vulnerables sin alternativa habitacional, un grupo que identifica un juez caso a caso, mientras que las medidas de vivienda se dirigen, según el Gobierno, a cinco millones de personas.

Y lo notificado no los trata igual. La Moncloa y elDiario.es resumen el escudo en tres ideas —la ampliación hasta 2030, la mejora de los mecanismos de las administraciones y el refuerzo de su obligación de ofrecer alternativas—, mientras que las medidas de vivienda llegan con porcentajes, plazos e importes.

El detalle del mecanismo de los desahucios, incluida la regla que impide que la vulnerabilidad del inquilino prevalezca sobre la del propietario persona física con dos viviendas o menos, figura en uno solo de los medios consultados, con una precisión que hace sospechar que maneja el texto o un borrador. Es una sospecha, no un dato.

La diferencia importa por el caso que desencadenó los decretos. La ministra dijo que buscan evitar que se repita el de Maricarmen, pero elDiario.es describe ese caso como el de una persona desalojada por vencimiento del contrato aunque siguiera pagando el alquiler.

El escudo, tal como se ha comunicado, protege a hogares vulnerables sin alternativa habitacional; la medida pensada para el vencimiento de los contratos es la renovación automática, que es la que va en un decreto aparte y de la que no constan causas ni cuantías. Que el escudo alcance a un caso como aquel dependerá de cómo defina el texto la vulnerabilidad y la alternativa habitacional, dos conceptos de los que no consta definición.

Cabe objetar que ambos problemas están unidos: un mercado con más oferta y contratos más estables produciría menos desahucios, y así puede defenderse que se traten juntos. Es un argumento legítimo, pero no altera lo anterior, porque cada ámbito se valora con criterios distintos. El escudo, por cuántos lanzamientos se suspenden y cuántas alternativas se ofrecen; las medidas de vivienda, por las viviendas que se añaden y por lo que ocurra con los precios y con la oferta.

2. Lo que coincide

Hay datos que se repiten, con las mismas cifras, en más de una fuente. El escudo antidesahucios llega hasta el 31 de diciembre de 2030, según la Moncloa, y la misma fecha figura en elDiario.es, en The Objective y en El Español. La prórroga de dos años afecta a los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028, como recogen esos tres medios. La estructura, un decreto amplio y otro que contiene únicamente la renovación automática, la confirman la nota del PSOE, elDiario.es y El Español. El veto a las compras de los fondos hasta 2028 lo recogen elDiario.es y Diario de Avisos, que lo atribuye a fuentes del Ministerio de Vivienda.

El tope del dos por ciento a la actualización anual de las rentas figura en elDiario.es, Idealista, Que.es y El Español, y estos dos últimos fijan su vigencia hasta el 31 de diciembre de 2027; elDiario.es y Que.es añaden la congelación al cero por ciento para los contratos que superen el índice de referencia.

Esos mismos medios coinciden, junto con El Español, en limitar a 31 días la duración máxima del alquiler turístico y, en el de temporada, en exigir que se acredite el uso temporal y en convertir en vivienda habitual los contratos que se encadenen. elDiario.es y El Español coinciden además en los recargos de IBI para los pisos turísticos en zonas tensionadas, en un régimen sancionador para las plataformas y en la ampliación del tanteo y retracto a las ventas de edificios y otras operaciones conjuntas; EFE y El Español, en que el recargo de IBI de las viviendas vacías puede duplicarse desde los tres años.

El gravamen sobre los beneficios no distribuidos de las socimis queda en el 25 % según elDiario.es, EFE y El Español, y EFE añade que sube desde el 15 por ciento. Y la Moncloa, el PSOE y El Español coinciden en el IVA del cuatro por ciento para la vivienda de promoción pública y la protegida, y en el papel de Casa 47.

Conviene, sin embargo, no confundir coincidencia con confirmación. Todas esas fuentes beben de las mismas comparecencias, y varios periódicos que repiten lo que dijo una ministra no equivalen a un texto que se pueda leer. Coinciden también, sin más detalle que el titular, en la existencia de préstamos al cero por ciento para la entrada de la primera vivienda, hasta el 20 por ciento del valor con un tope de 50.000 euros, según elDiario.es, The Objective y El Español.

3. Lo que se contradice

La primera contradicción no es una cifra, sino una fecha. La Moncloa habla de ampliar la vigencia del escudo social hasta 2030, y elDiario.es titula que el Gobierno «prohíbe los desahucios hasta 2030».

Pero el escudo que se amplía no estaba en vigor: el Real Decreto-ley 2/2026, que prorrogaba la suspensión extraordinaria hasta el 31 de diciembre de 2026, quedó sin efecto tras su derogación por el Congreso, publicada en el BOE del 28 de febrero. Diario de Avisos escribe que el Gobierno ya había extendido esa suspensión hasta finales de 2026; la extendió, en efecto, pero el decreto que lo hacía ya no rige. Lo que se presenta como prórroga es, hasta donde consta, una restitución.

Y el titular exagera el contenido: no describe una prohibición general, sino la imposibilidad de ejecutar el lanzamiento de personas vulnerables sin alternativa habitacional.

Hay además divergencias de menor calado, pero con consecuencias concretas para propietarios e inquilinos. El IVA de los pisos turísticos es del 10 por ciento para la Moncloa, elDiario.es, Idealista, Que.es y El Español —este último lo sitúa desde el 1 de octubre de 2026 para estancias de 30 noches o menos, y Que.es precisa que hoy están exentos—, y del 21 por ciento para el desglose de EFE; Newtral ya hablaba del 21 por ciento la semana pasada, de modo que la cifra pudo moverse durante la negociación, aunque eso es una hipótesis, no un dato.

A los propietarios que alquilan más barato se les premia, según elDiario.es, si lo hacen por debajo de mercado; según The Objective, si rebajan la renta respecto al contrato anterior; y según El Español, con deducciones del 50 al 100 por ciento de las rentas, limitadas a las zonas tensionadas, que dependen de si se rebaja o se mantiene el precio.

Son tres condiciones distintas, con tres referencias distintas: el mercado, el propio contrato y la zona. Tampoco coincide a quién se dirige la desgravación del alquiler: a los inquilinos con ingresos inferiores a 33.000 euros, según elDiario.es y The Objective, y a los jóvenes, con una deducción del 10 % y límites de renta, según El Español.

La prórroga tampoco es la misma en todas las descripciones. El ministro de Derechos Sociales habló de la prórroga de todos los contratos que finalicen hasta 2029, mientras la prensa fija el corte en el 31 de diciembre de 2028; y según El Español el inquilino deberá solicitarla y estar al corriente del pago, y el propietario podrá recuperar la vivienda si la necesita o pactar una renta al menos un cinco por ciento inferior.

Ni siquiera está claro en qué decreto vive cada medida. Bustinduy explicó en rueda de prensa que la renovación automática es la única que va separada; según Telemadrid, escribió después en Bluesky que el segundo decreto establece también la prórroga de dos años y la congelación de las rentas, mientras que elDiario.es, Observatorio Inmobiliario y El Español sitúan la prórroga de dos años en el decreto que reúne el grueso de las medidas. Hasta la fecha del escudo se movió en veinticuatro horas: el borrador del lunes decía 2028 y el martes dice 2030.

Todas estas divergencias tienen algo en común: aparecen donde nadie ha visto el texto.

4. Lo que descansa en una sola fuente

Hay datos que descansan en una sola fuente, y algunos, además, en una fuente que aún no ha visto el texto. El mejor ejemplo es la definición de «fondo buitre». elDiario.es la resume así: se mide por la forma de comprar, no por la naturaleza jurídica del comprador, y veta las compras por debajo de mercado o en paquetes de lucro inmediato.

Pero Idealista señala que la ministra no dejó clara esa definición, y Que.es recoge que prometió una definición «muy rigurosa» que estará en el texto. La que circula parece, por tanto, proceder del borrador y no de la comparecencia.

Lo mismo ocurre con los préstamos al cero por ciento: los diez años, la ausencia de comisiones y la falta de límite de edad proceden del borrador al que tuvo acceso elDiario.es, y solo ese medio y The Objective atribuyen su gestión al ICO. Y según EFE, citado por Observatorio Inmobiliario, la regulación de habitaciones no se aplicaría en Cataluña, algo que ese propio medio deja pendiente de comprobar. Hay, además, cifras que son del Gobierno y solo del Gobierno: cinco millones de personas beneficiadas por la prórroga, según el ministro de Derechos Sociales, y 1,6 millones de inquilinos que podrían desgravarse el alquiler, según la ministra.

Que.es habla de dos millones de contratos afectados por la prórroga, sin atribuir la cifra, y personas y contratos no son la misma unidad. Ninguna de las tres se ha contrastado con datos independientes.

El resto del detalle técnico procede de un solo medio, El Español, con un nivel de precisión superior al de las comparecencias, y se recoge aquí atribuido y sin contrastar. En los contratos, la prórroga extraordinaria se concedería por periodos anuales, con un máximo de dos años, previa solicitud del inquilino, que deberá estar al corriente del alquiler y haber pagado las ocho mensualidades anteriores.

El dos por ciento rige si las partes no pactan otra cosa, y el texto fija el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda como techo de las actualizaciones anuales. En las zonas tensionadas, la nueva renta no podrá superar la del contrato anterior, con un incremento máximo del 10 % si la vivienda se rehabilitó en los dos años previos, si las mejoras reducen al menos un 30 por ciento el consumo de energía primaria no renovable, si hubo obras de accesibilidad o si se firma un contrato de diez años o más; los nuevos contratos de los grandes propietarios tampoco podrán superar el precio máximo del sistema estatal de referencia.

El alquiler de temporada deberá superar los 31 días y no pasar de doce meses, y el inquilino podrá irse tras el primer mes con diez días de preaviso y sin indemnización; en las habitaciones, el precio conjunto no podrá superar la renta de la vivienda completa. La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos prohibiría cargar al inquilino los gastos de inmobiliaria y exigirle un seguro de impago, y permitiría al inquilino hacer una reparación necesaria y descontarla si el propietario no responde en quince días.

Gran tenedor seguiría siendo quien tenga más de diez viviendas o más de 1500 metros cuadrados de uso residencial, con posibilidad de que las comunidades rebajen el umbral a cinco viviendas en zonas tensionadas, y con un certificado del Registro de la Propiedad como prueba.

El mismo medio recoge el capítulo fiscal y de oferta. Los propietarios que alquilen en zonas tensionadas tendrían deducciones en el IRPF más altas si el inquilino es menor de 36 años; las ayudas de rehabilitación del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 quedarían exentas de ese impuesto y habría beneficios para quienes vendan su vivienda a entidades públicas de vivienda social o asequible.

El recargo del IBI a las viviendas vacías podría llegar al 50 por ciento desde los dos años, con carácter general en propietarios de cuatro o más viviendas, y desde 2027 la renta imputada a los inmuebles que no sean vivienda habitual ni estén alquilados se calcularía con una nueva escala ligada al valor catastral. A las plataformas se les impondrían multas de hasta un millón de euros, con un tope del dos por ciento de su facturación anual mundial, por las infracciones muy graves; de 500.000 euros o el uno por ciento de la facturación por las graves, y de 100.000 euros por las leves. Las socimis pagarían un 15 por ciento sobre determinados beneficios no distribuidos, con una rebaja a la mitad para las que destinen más del 80 por ciento de su parque en alquiler a vivienda asequible, y de hasta el 100 por ciento si además reinvierten los beneficios en ese tipo de inmuebles en tres años, con umbrales del 60 por ciento en 2026 y del 70 por ciento en 2027.

En oferta, Casa 47 recibiría inmuebles del Estado y de la Seguridad Social, incluidos los de Defensa y ADIF; se crearía una línea de 2000 millones de euros en avales del ICO para alquiler social o asequible, con plazos de hasta 35 años, y otra de 280 millones para construcción industrializada. Y quien vea vendida su hipoteca a un fondo podría cancelarla pagando lo que abonó el comprador, más los intereses legales y determinados gastos, en un plazo de 90 días.

5. Lo que nadie ha dicho

Y queda lo que nadie ha dicho. No consta cuánto habrá que indemnizar cuando el propietario no renueve el contrato, ni qué causas se admitirán. EFE habla de justificar o indemnizar, la ministra de excepciones por necesidad propia, de un familiar u «otras circunstancias sobrevenidas», y Observatorio Inmobiliario advierte de que ni las causas ni el importe se han precisado. El Ministerio de Vivienda, según esas mismas fuentes de EFE, se negó a incluir la medida en su decreto por considerar que no podía calibrar su alcance.

Tampoco consta quién financiará la compensación a los propietarios ni las alternativas habitacionales que el decreto exige a las administraciones autonómicas y municipales, ni cómo se definen la vulnerabilidad y la alternativa habitacional.

No consta si la congelación al cero por ciento necesita el concurso de las comunidades autónomas, algo que ya apuntaba elDiario.es, ni cómo se articula la nueva prórroga con las solicitudes cursadas al amparo de la anterior, ni el régimen transitorio, que solo se conocerá con el BOE. Falta la definición de «fondo buitre», que la ministra prometió incluir en el texto, y el ámbito territorial de la regulación de habitaciones. Y no consta ninguna estimación del coste fiscal de las bonificaciones ni de la dotación de Casa 47. Todo eso lo dirá el BOE, y será materia de otro artículo.

La investigación pendiente

Cuando se publique el BOE quedan por comprobar el tipo del IVA de los pisos turísticos (10 o 21 por ciento); el decreto en que figura cada medida, en particular la prórroga y la congelación de rentas; las condiciones de la prórroga, es decir, si se concede de oficio o a solicitud del inquilino; las causas y la cuantía de la indemnización en la renovación automática; la definición de vulnerabilidad y de alternativa habitacional; quién financia la compensación a los propietarios y las alternativas de las administraciones; a quién se dirige la desgravación del alquiler; la definición de «fondo buitre»; el ámbito territorial de la regulación de habitaciones; si la congelación al cero por ciento requiere a las comunidades autónomas; y el régimen transitorio de la nueva prórroga. Queda también pendiente cotejar los «no consta» con la Referencia del Consejo de Ministros.