La crisis de la vivienda que atraviesa España ya no puede entenderse únicamente como un problema inmobiliario. El verdadero desafío es la accesibilidad. Cada vez más hogares encuentran dificultades para acceder a una vivienda, ya sea en propiedad o en alquiler, en un contexto marcado por el aumento de precios, la insuficiencia de oferta y el crecimiento de la demanda.
Esta es la principal conclusión de la mesa dedicada a la vivienda celebrada en el marco del seminario de economía organizado por la Asociación de Periodistas de Información Económica (APIE) en la Universidad Internacional Menéndez Pelayo (UIMP), en la que participaron Ignacio Ezquiaga, investigador de la Fundación de las Cajas de Ahorros (FUNCAS) y Carlos Bardavío, socio responsable del sector inmobiliario de KPMG en España.
Pese a partir de enfoques distintos, ambos expertos coincidieron en señalar que el principal problema del mercado residencial español es la insuficiencia de oferta y que cualquier estrategia eficaz deberá pasar por movilizar suelo, aumentar la construcción de vivienda asequible y desarrollar políticas sostenidas en el tiempo.
El suelo, principal cuello de botella
Ignacio Ezquiaga centró buena parte de su intervención en el papel del suelo como factor determinante de la crisis actual. A su juicio, el principal cuello de botella del mercado residencial no se encuentra en la financiación ni en la demanda, sino en la disponibilidad efectiva de suelo para promover nuevas viviendas.
Según explicó, una parte importante del suelo urbanizable quedó bloqueada tras el estallido de la crisis financiera de 2008. Los procesos concursales de numerosas promotoras, la acumulación de activos inmobiliarios en los balances bancarios y, posteriormente, la transferencia de parte de esos activos a la Sareb provocó que amplias bolsas de suelo quedaran fuera del circuito promotor, quedando en «manos muertas» como lo definió, propietarios que no tienen interés en poner sus suelos en el mercado.
Ezquiaga describió esta situación como un fenómeno de «encapsulamiento» del suelo. Aunque existen terrenos urbanizados, parcelas con planeamiento aprobado y desarrollos heredados del ciclo expansivo anterior, muchos de esos activos permanecen inmovilizados y no llegan al mercado.
El experto recordó que la Ley del Suelo de 1998, con Aznar, impulsó una fuerte expansión urbanística que derivó en la burbuja inmobiliaria. La financiación abundante y las expectativas de revalorización favorecieron grandes desarrollos que, tras la crisis, quedaron paralizados. Aquella maniobra provocó que quebraran empresas y se tuviese que rescatar a entidades bancarias. El resultado es que parte de ese suelo continúa sin generar nueva oferta residencial.
Por ello defendió la necesidad de que aquel suelo que paso a manos públicas a coste cero se ponga en el mercado también a coste cero para acelerar su movilización. «Sin suelo asequible no habrá vivienda asequible», vino a resumir durante su intervención. En su opinión, las administraciones deberían combinar incentivos y mecanismos de penalización para evitar que terrenos aptos para la promoción residencial permanezcan improductivos durante años.
Ezquiaga también puso el foco en el papel de los ayuntamientos y en el destino de los suelos obtenidos mediante cesiones urbanísticas obligatorias. A su juicio, una parte de estos activos públicos podría utilizarse con mayor intensidad para impulsar vivienda protegida y asequible, lo que resultaría rentable para los propios municipios.
Más oferta y más colaboración público privada
Carlos Bardavío abordó la cuestión desde una perspectiva más ligada a las políticas públicas. Su punto de partida fue que España carece de un gran pacto nacional sobre vivienda y que la actual polarización política dificulta la posibilidad de alcanzarlo en el corto plazo.
Ante esa realidad, defendió la conveniencia de centrarse en medidas concretas capaces de incrementar la oferta disponible.
Uno de los aspectos más destacados de su intervención fue la crítica a determinados diagnósticos que atribuyen la crisis residencial principalmente a la actividad de los fondos de inversión. Bardavío recordó que aproximadamente el 90 por ciento del mercado del alquiler continúa en manos de pequeños propietarios particulares, por lo que, a su juicio, el problema estructural no reside en la presencia de los grandes inversores sino en el desequilibrio entre oferta y demanda.
Además, señaló que la vivienda tradicional compite hoy con nuevos usos residenciales que reducen el stock disponible para los hogares permanentes. Entre ellos citó las viviendas turísticas, el alquiler temporal, el alojamiento para estudiantes o las soluciones destinadas a profesionales desplazados.
Una apuesta por la VPO a gran escala
La principal propuesta defendida por Bardavío fue la necesidad de impulsar programas masivos de vivienda protegida y alquiler asequible, con colaboración público-privada, aunque matizó que tiene que ser atractiva para que «los privados ganen dinero». España, recordó, dispone de uno de los parques públicos de vivienda más reducidos de Europa, una circunstancia que limita la capacidad de actuación de las administraciones en momentos de tensión del mercado.
Para corregir este déficit apostó por modelos de colaboración público-privada que permitan combinar suelo público, financiación privada y gestión profesional.
«La Administración no sabe promover sola», señaló, al defender la participación del sector privado en la construcción y explotación de vivienda asequible. Preguntado por el caso de Madrid, donde las viviendas de VPO tienen un coste similar al de las del mercado público, aseguró que es una de las variables que hay que controlar.
En contraposición a Madrid citó algunas iniciativas desarrolladas en Cataluña, »donde han entendido muchas de las medidas» basadas en la cesión de suelo público mediante derechos de superficie, la movilización de financiación privada y sistemas de ayudas orientados al usuario final más que al promotor.
La seguridad jurídica del alquiler
Otro de los asuntos abordados fue el impacto de la regulación sobre el mercado del alquiler. Bardavío sostuvo que una parte significativa de los pequeños propietarios percibe una creciente inseguridad jurídica asociada a los procedimientos de recuperación de viviendas en casos de impago.
Esa percepción, afirmó, está contribuyendo a que algunos propietarios retiren inmuebles del mercado residencial tradicional o los destinen a usos alternativos, reduciendo aún más la oferta disponible.
Coincidencia en el diagnóstico
A pesar de las diferencias de enfoque, ambos ponentes convergieron en tres ideas fundamentales. La primera es que España sufre un problema estructural de falta de oferta residencial. La segunda, que el suelo constituye uno de los principales obstáculos para aumentar la producción de vivienda. Y la tercera, que el país necesita un incremento sostenido del parque de vivienda asequible, tanto en propiedad como en alquiler.
La receta pasa, según defendieron, por movilizar suelo público y privado, impulsar programas de vivienda protegida a gran escala y favorecer fórmulas de colaboración público-privada capaces de mantener el esfuerzo durante años.
En un contexto de creciente presión demográfica, formación de nuevos hogares e intensificación de la demanda residencial, la vivienda se consolida como uno de los grandes retos económicos y sociales de la próxima década y las administraciones tienen que adoptar más medidas.
Ezquiaza se mostró bastante de acuerdo con la Ley impulsada por el Gobierno Central y vaticinó que más tarde o más temprano todas las Comunidades Autónomas terminarán aplicando esta ley, porque es beneficiosa en la gran mayoría de su contenido.
