El Estado del Bienestar en España se ha articulado históricamente sobre una arquitectura de servicios públicos cuya resiliencia operativa depende, de manera ineludible, de la existencia de cuerpos funcionariales masivos y especializados.
La sanidad y la educación representan los ejemplos más nítidos de esta estructura, donde cientos de miles de profesionales garantizan la prestación continua de derechos fundamentales frente a las crisis económicas.
Sin embargo, mientras médicos y profesores forman una barrera de contención social, el ámbito de la vivienda pública ha seguido una trayectoria de erosión sistemática y silenciosa.
La tesis es rotunda: la vivienda en España carece de un «ejército» de servidores públicos equivalente al sanitario o docente. Esta carencia no es accidental, sino el resultado directo de un desmantelamiento institucional orquestado mediante reformas legislativas que han dejado la gestión habitacional supeditada a las dinámicas del mercado privado.
Radiografía de una asimetría estadística
Para comprender la magnitud de esta descapitalización, es imperativo visualizar cómo se distribuye el empleo público en España. A finales de 2023, el país contaba con aproximadamente 3.037.432 empleados públicos. Si desglosamos estas cifras, la prioridad hacia otros sectores es evidente:
- Sector Sanitario: 662.107 efectivos en instituciones autonómicas.
- Sector Docente: 689.406 efectivos no universitarios.
- Sector Vivienda: Inexistente a nivel estadístico.
Los técnicos de vivienda no forman un cuerpo cohesionado; están atomizados bajo rúbricas genéricas. Esta invisibilidad estadística es el primer indicador del desmantelamiento: lo que no se mide como sector prioritario, difícilmente puede ejecutarse como política pública de primer nivel. Mientras que un ayuntamiento no puede funcionar sin maestros en sus escuelas infantiles, la vivienda ha sido desplazada hacia un modelo de gestión indirecta.
Esta asimetría tiene un impacto devastador en el parque residencial. España presenta un stock de vivienda social de entre el 1,72 por ciento y el 2,50 por ciento, una cifra ínfima comparada con la media de la Unión Europea, que se sitúa entre el 8,00 por ciento y el 9,00 por ciento. La escasez es tal que, hoy en día, España tiene más viviendas turísticas (~350.000) que viviendas sociales (~318.000).
El origen del colapso: La Ley Montoro
El punto de inflexión jurídico que desencadenó esta crisis fue la Ley 27/2013 (LRSAL), popularmente conocida como la «Ley Montoro». Bajo la premisa de cumplir con la estabilidad presupuestaria del artículo 135 de la Constitución, esta ley redefinió drásticamente las competencias de los ayuntamientos.
Antes de 2013, los municipios gozaban de una autonomía que les permitía desarrollar políticas de vivienda innovadoras. La Ley Montoro modificó el artículo 25 de la Ley de Bases del Régimen Local (LBRL), haciendo desaparecer a la vivienda como competencia propia general. A partir de ese momento, la actuación municipal quedó limitada a la promoción de vivienda protegida bajo criterios de «sostenibilidad financiera».
Esto introdujo una trampa técnica: para destinar recursos a vivienda, los ayuntamientos debían demostrar que no comprometían su estabilidad ni duplicaban competencias autonómicas. Para los municipios pequeños, obtener los informes necesarios se convirtió en una tarea burocrática inalcanzable, lo que provocó la paralización de cientos de proyectos locales.
La pérdida de «inteligencia» pública
La parálisis de proyectos derivó en una transformación forzosa de los recursos humanos. Aunque los funcionarios de carrera no pueden ser despedidos, sus puestos fueron suprimidos o transformados mediante nuevas Relaciones de Puestos de Trabajo (RPT).
Asistimos a una descapitalización cualitativa: los arquitectos municipales que antes lideraban la planificación estratégica fueron reconvertidos en técnicos de disciplina urbanística. Su labor quedó reducida a la revisión administrativa de licencias de obra privada y expedientes sancionadores. La administración renunció a su «brazo ejecutor» (la promoción pública) para quedarse únicamente con un «brazo supervisor» (el control del sector privado), el cual se encuentra a menudo colapsado.
El golpe de gracia se dio sobre las Empresas Municipales de Vivienda y Suelo (EMVS). La ley obligó a disolver aquellas sociedades que presentaran pérdidas durante dos ejercicios consecutivos. En plena crisis inmobiliaria, en lugar de sanear estas herramientas, el mandato fue su liquidación irreversible. Con ello, miles de contratos de personal especializado se extinguieron y la inteligencia técnica acumulada desapareció, dejando el campo libre a los promotores privados y fondos de inversión.
La asfixia a largo plazo: Tasa de reposición y fuga de talento
Incluso los ayuntamientos que intentaron resistir se toparon con la «tasa de reposición de efectivos». Durante la crisis, mientras sanidad y educación mantenían tasas que garantizaban cierta continuidad, el área de urbanismo y vivienda sufrió tasas del cero por ciento.
Esta asfixia provocó un envejecimiento crítico de las plantillas. Las plazas de arquitectos jubilados no se cubrían o se llenaban con personal interino generalista, incapaz de afrontar retos modernos como el big data inmobiliario o la rehabilitación energética. La brecha salarial agravó el problema: un profesional del urbanismo encuentra hoy en los fondos de inversión proyectos de mayor envergadura y mejores condiciones que en un consistorio maniatado por la regla de gasto.
La política de vivienda se ha desprofesionalizado, convirtiéndose en una gestión puramente asistencial (como el Housing First) subcontratada a oenegés, perdiendo su carácter original de «ingeniería social y urbana».
Consecuencias en el mercado: La privatización de facto
Sin un ejército de funcionarios gestionando la oferta pública, la administración se ha convertido en un mero espectador. Entre 1980 y 2023 se construyeron 2,7 millones de viviendas protegidas en España, pero la mayoría fueron enajenadas o perdieron su calificación al no haber una administración gestora potente que las retuviera en el parque público.
La única herramienta que le queda al Estado es la regulación normativa, como los topes al alquiler. Sin embargo, los expertos advierten que la falta de gestión técnica y la lentitud en la tramitación de licencias —fruto de la escasez de técnicos— reduce la oferta y dispara los costes de construcción, que han subido un 58,5 por ciento desde 2006.
Vivienda en 2026: Las grietas del sistema
Al llegar a 2026, las consecuencias de esta descapitalización técnica han trascendido lo administrativo para convertirse en una crisis sistémica que afecta todos los órdenes de la vida nacional:
- Parón del ascensor social: La desigualdad económica se conjuga con la imposibilidad de acceso a la propiedad, consolidando una brecha generacional donde casi cuatro de cada diez personas afirman que sus ingresos no alcanzan para una vida digna.
- Inestabilidad en el consumo: El «vértigo» que produce el coste de la vivienda limita el gasto en otros sectores de la economía, actuando como un freno al dinamismo de la demanda interna.
- Presión sobre los salarios: Las empresas se enfrentan a demandas de incrementos salariales para compensar el coste de la vida, lo que presiona los márgenes empresariales y alimenta tensiones inflacionistas.
- Descontento electoral: Los datos del CIS reflejan que el 34,4 por ciento de los votantes se siente influenciado principalmente por la situación de la vivienda a la hora de decidir su voto, un factor que penaliza directamente a la gestión del Gobierno central y autonómico.
Consecuencias sociales: La fractura de una generación y el avance de la gentrificación
El desmantelamiento de la función pública en vivienda no solo es un problema de gestión administrativa o de balances contables; es la raíz de una crisis social que está redefiniendo la biografía de millones de ciudadanos.
Sin un «ejército» de servidores públicos que actúe como contrapeso al mercado, la gentrificación se ha convertido en un fenómeno implacable que expulsa a los residentes de sus barrios. Como consecuencia, las ciudades se vacían de vecinos, las calles se llenan de maletas y los portales se pueblan de candados, rastro visible del turismo descontrolado.
El futuro en pausa: Jóvenes y familias
La carencia de una oferta pública de alquiler asequible ha condenado a las nuevas generaciones a una precariedad habitacional sin precedentes:
- Miles de jóvenes se ven obligados a vivir en «pisos patera» o permanecen atrapados en casa de sus padres, sin una perspectiva real de futuro.
- Existe una generación entera de familias que «han de esperar a serlo», postergando la natalidad y la estabilidad ante la imposibilidad de acceder a un techo digno.
Una población joven con mil incógnitas sobre el mañana, pendiente del móvil para recibir las constantes y malas noticias de la revalorización diaria de la vivienda, que sube a un ritmo inasumible frente a unos salarios estancados.
Cifras de un drama inminente
La retirada del Estado como promotor y gestor ha dejado a los inquilinos en una situación de vulnerabilidad extrema ante el vencimiento de los marcos de protección temporales:
- El abismo de los contratos: El fin de la vigencia de 630.000 contratos de alquiler que se encuentran bajo el paraguas de medidas de protección (como las del periodo de crisis o COVID) amenaza con generar una ola de desahucios masiva.
- Justicia en suspenso: La realidad de 70.000 desahucios pendientes de ejecución refleja un sistema colapsado donde la administración, reducida a un mero espectador, no tiene capacidad de ofrecer alternativas habitacionales reales.
Sin una administración con «músculo» técnico y humano para intervenir, la vivienda ha dejado de ser un derecho para convertirse en una fuente de angustia social, consolidando una España de dos velocidades donde el código postal determina la posibilidad de tener un futuro
La contraofensiva legislativa (2025-2026)
Tras años de parálisis, el panorama normativo en febrero de 2026 muestra intentos serios por desmantelar el «corsé» de la Ley Montoro. Las principales vías de reforma incluyen:
- Reforma de la LBRL: En plena tramitación parlamentaria, grupos como ERC proponen que la inversión en vivienda pública no sea penalizada por el incumplimiento de reglas fiscales.
- Impulso a la Autonomía Local: El Ministerio de Política Territorial prepara un anteproyecto para reformar simultáneamente la LBRL y la LRSAL, buscando devolver el poder de decisión a los ayuntamientos.
- Flexibilidad Financiera: El Real Decreto-ley 2/2026 y la Ley de Medidas Urgentes para la Inversión buscan permitir que los ayuntamientos utilicen sus superávit y remanentes de tesorería para servicios esenciales como la vivienda.
El debate político y la «Deuda» de la Capital
El panorama político en Madrid se ha convertido en el principal altavoz contra la LRSAL, donde la oposición local articula su crítica sobre dos ejes que coinciden en el diagnóstico, pero difieren en el matiz de la solución.
La postura del PSOE: El fin del modelo economicista
El PSOE mantiene una oposición frontal a la «Ley Montoro», calificándola de modelo puramente economicista que vulnera la autonomía local. Su crítica se centra en la asfixia financiera:
- Denuncia del gasto impropio: Señalan que el Ayuntamiento destina 860 millones de euros anuales a competencias que legalmente corresponden a la Comunidad de Madrid.
- Costo de oportunidad: Defienden que, con esos recursos, la capital podría financiar la construcción de hasta 5000 viviendas públicas cada año.
- Reforma fiscal: Su propuesta se basa en una nueva Ley de Haciendas Locales que elimine el techo de gasto para permitir que los ayuntamientos dejen de ser meros «espectadores» y vuelvan a ser actores económicos.
La postura de Más Madrid: Soberanía municipal y control de mercado
Más Madrid complementa esta crítica enfocándose en la recuperación del patrimonio público y la función social de la administración, que consideran desmantelada:
- Contra el expolio inmobiliario: Critican con dureza que la Ley Montoro permitiera vender el Patrimonio Público de Suelo (PPS) para pagar deuda a los bancos, lo que dejó a la ciudad sin la «materia prima» necesaria para construir vivienda protegida.
- Intervención y fiscalización: Proponen recuperar el «brazo ejecutor» mediante la creación de cuerpos técnicos especializados que no solo construyan, sino que inspeccionen el mercado, especialmente frente al auge de la vivienda turística que ya supera a la social.
- Blindaje de las EMVS: Abogan por revertir la política de liquidación de empresas públicas, defendiendo que sociedades como la EMVS deben ser el motor de una «ingeniería social y urbana» que el mercado privado no puede garantizar.
Un frente común contra el «corsé»
Ambas formaciones coinciden en que la falta de un «ejército» de funcionarios en vivienda en la capital es una decisión política derivada del cumplimiento estricto del artículo 135 de la Constitución. Mientras el PSOE pone el foco en la liberación de los remanentes de tesorería, Más Madrid enfatiza la necesidad de una administración activa que recupere el suelo y la inteligencia técnica perdida desde 2013
Los laboratorios de resistencia: Cataluña y País Vasco
Frente a este panorama, existen modelos autonómicos que han intentado revertir la situación mediante estrategias diferenciadas.
El Modelo Catalán: Intervención y control
Cataluña se ha convertido en el principal campo de batalla legal para recuperar la función pública de la vivienda. Su estrategia se basa en:
- Zonas Tensionadas: A inicios de 2026, cuenta con 271 municipios bajo control de rentas. Esto ha obligado a los técnicos municipales a retomar labores de análisis de mercado que habían sido abandonadas.
- El modelo Barcelona (IMHAB): El Instituto Municipal de la Vivienda ha logrado mantener un cuerpo técnico propio que gestiona directamente medidas como la reserva del 30 por ciento de edificabilidad para vivienda protegida en promociones privadas.
- Vivienda Cooperativa: El ayuntamiento no vende el suelo, sino que cede el derecho de superficie, manteniendo la titularidad pública a largo plazo.
El Modelo Vasco: El blindaje del derecho
El País Vasco presenta el modelo más robusto, fundamentado en una estructura que nunca llegó a desmantelarse del todo.
- Derecho Subjetivo: La vivienda es exigible ante los tribunales. Si la administración no ofrece una vivienda a quien cumple los requisitos, debe pagar una prestación económica. Esto obliga al Estado a ser eficiente, pues la falta de técnicos tiene un coste directo en las arcas públicas.
- Estructuras Potentes: Sociedades como Visesa (promoción) y Alokabide (alquiler) han mantenido su músculo financiero y técnico, permitiendo que la región lidere la construcción de vivienda protegida per cápita.
Conclusión: Una reconstrucción de décadas
El análisis de los marcos legislativos valida la tesis inicial: mientras sanidad y educación aguantan porque sus estructuras de personal son intocables, la Ley Montoro mermó la capacidad técnica en vivienda. Al vaciar de contenido las competencias locales, el 97 por ciento de la gestión de la vivienda ha quedado en manos privadas.
Aunque el escenario futuro plantea una posible reversión mediante el «Acuerdo Marco 2025» y reformas para devolver la autonomía local, la reconstrucción de este «ejército de funcionarios» tomará décadas. No solo se trata de convocar plazas, sino de recuperar un conocimiento operativo y técnico que fue borrado del mapa desde 2013.
